ราคาที่ดินปัจจุบันที่ปรับสูงขึ้นนั้

ราคาที่ดินปัจจุบันที่ปรับสูงขึ้นนั้นส่งผลต่อต้นทุนโครงการอาคารที่พักอาศัย ก่อนหน้านี้ต้นทุนที่ดินจะมีสัดส่วนเป็นร้อยละ 15 ของต้นทุนก่อสร้างทั้งหมด ปัจจุบันสูงกว่าร้อยละ 35-40 ทำให้ราคาขายโครงการอาคารที่พักอาศัยใจกลางเมืองราคาขายมีแนวโน้มถึง 400,000-500,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นราคาที่สูงเกินกว่าคนไทยส่วนใหญ่จะซื้อได้ และอาจต้องพึ่งพาตลาดต่างชาติ ในโครงการอาคารที่พักอาศัยระดับราคาสูง ผู้วิจัยพบว่ามีจำนวนหนึ่งที่มีการใช้แบรนด์ การบริหารอาคาร พื้นที่ส่วนกลาง และการบริการจากโรงแรม โครงการประเภทนี้เรียกว่า โครงการอาคารที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ (Branded Residences) โดยการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปผู้พัฒนาโครงการจะพัฒนาโครงการเองในช่วงก่อนการก่อสร้างกับระหว่างการก่อสร้าง โดยช่วงหลังการก่อสร้างนั้นจะส่งมอบให้ผู้บริหารโครงการดูแลต่อไป อย่างไรก็ตามจากการศึกษาเบื้องต้นทำให้พบว่าโครงการอาคารที่พักอาศัยภายใต้แบรนด์ (Branded Residences) นั้น ผู้ประกอบการโรงแรม (Hotel Operator) นอกจากจะมาทำหน้าที่บริหารโครงการแล้ว ยังเข้ามามีบทบาทตั้งแต่แรกเริ่มพัฒนาโครงการอีกด้วย งานวิจัยนี้มุ่งศึกษาแนวคิด และกระบวนการพัฒนาโครงการอาคารที่พักอาศัยประเภท Branded Residences รวมทั้งข้อดี และข้อจำกัดของการพัฒนาโครงการประเภทนี้ โดยเลือกศึกษาจากโครงการที่ก่อสร้างเสร็จแล้ว และอยู่ระหว่างการก่อสร้าง กลุ่มละ 1 โครงการ คัดเลือกจากมูลค่าการลงทุนที่สูงที่สุดของแต่ละกลุ่มได้แก่ โครงการ เดอะเรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียลเต็ล กรุงเทพฯ และเดอะเรสซิเดนเซส แอท เดอะเซนต์ รีจิส กรุงเทพฯ รวบรวมข้อมูลโดยการสำรวจโครงการ เก็บข้อมูลจากเอกสาร งานวิจัยที่เกี่ยวข้อง และการสัมภาษณ์ผู้พัฒนาโครงการ จากนั้นนำผลการศึกษาไปขอความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญสรุปผลให้ได้คำตอบเชิงคุณภาพ

ผลการศึกษาพบว่า 1.) แนวคิดการพัฒนาโครงการอาคารที่พักอาศัยประเภทนี้เป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มมูลค่าราคาขายแก่โครงการ โดยมีตลาดเฉพาะเจาะจง (Niche Market) รวมถึงต้องการขยายตลาดสู่ต่างประเทศ เน้นกลุ่มเป้าหมายที่ต้องการการบริการที่เป็นเลิศ ให้ความสำคัญกับการออกแบบ และภาพลักษณ์ของแบรนด์ 2.) กระบวนการที่ผู้พัฒนาโครงการใช้เวลานานที่สุดคือช่วง ก่อนการก่อสร้าง ซึ่งได้แก่การคัดเลือกแบรนด์ที่เหมาะสม การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน และการตกลงบทบาทในการพัฒนาโครงการร่วมกันระหว่างผู้พัฒนาโครงการ และ Hotel Operator ซึ่งจะเข้ามาทำงานร่วมกับผู้พัฒนาโครงการตั้งแต่แรกเริ่ม เพื่อให้การบริหารโครงการแล้วเสร็จเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพ 3.) ข้อดีคือสามารถเพิ่มมูลค่าราคาขายให้แก่โครงการกว่าร้อยละ 45 - 70 เมื่อเปรียบเทียบกับโครงการที่ไม่ใช่โครงการอาคารที่พักอาศัยประเภท Branded Residences ในทำเลเดียวกัน และในปัจจุบัน (พ.ศ. 2559) มีโครงการประเภทเดียวกันเพียง 5 โครงการ ถือว่ามีจำนวนที่น้อยและยังสามารถพัฒนาโครงการประเภทนี้ได้อีกในอนาคต อย่างไรก็ตามข้อจำกัดที่ผู้พัฒนาโครงการต้องคำนึงคือ การทำงานร่วมกับ Hotel Operator ที่ผู้พัฒนาโครงการต้องได้รับการอนุมัติแผนงานจาก Hotel Operator ก่อนเริ่มก่อสร้าง และทำการตลาด จึงทำให้มีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มจากการใช้แบรนด์ของโรงแรม และระยะเวลาการพัฒนาโครงการที่เพิ่มขึ้น รวมถึงข้อตกลงทางกฎหมายที่ต้องผูกพันกับ Hotel Operator ในระยะยาวโดยไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้

ข้อค้นพบของงานวิจัยคือ 1.) ผู้พัฒนาโครงการอาคารที่พักอาศัยประเภท Branded Residences นั้นมักจะมีนโยบายของบริษัทที่ต้องการพัฒนาโครงการอาคารที่พักอาศัยระดับราคาสูง แต่ยังไม่มีแบรนด์ระดับบน (Luxury) เป็นของตัวเอง และเนื่องจากโครงการมีมูลค่าราคาขายสูงจึงต้องการสร้างความเชื่อมั่นให้แก่โครงการโดยการนำแบรนด์ที่เป็นที่รู้จักเข้ามาใช้พัฒนาโครงการ 2.) เนื่องจากกระบวนการพัฒนาโครงการประเภทนี้ Hotel operator จะเข้ามาพัฒนาโครงการด้วยตั้งแต่ช่วงก่อนการก่อสร้าง จึงต้องมีการเซ็นสัญญายอมรับผู้บริหารอาคารตั้งแต่ตอนซื้อขายหรือเช่าระยะยาวกับโครงการ ซึ่งแตกต่างกับโครงการอาคารที่พักอาศัยประเภทอื่นที่ผู้พัฒนาโครงการจะทำการว่าจ้างภายหลัง โดยงานวิจัยนี้จะเป็นประโยชน์แก่ผู้พัฒนาโครงการเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจพัฒนาโครงการประเภทนี้ และผู้ที่สนใจการวางแผนพัฒนาโครงการที่ต้องการบริหารอาคารอย่างมีประสิทธิภาพ

Results (English) 2:

Current land prices rise, it affects the cost of housing. Previously, the cost of land will account for 15 percent of total construction costs. Currently 35-40 percent higher prices, a housing project in the city center tend to price. 400000-500000 Baht per sq.m. The price is too high for most people to buy Thailand. And may have to rely on foreign markets. In the project, a housing price is higher. The researchers found that the number one brand. Administration building Center Area And services from This project is called Residential building projects under (Branded Residences) by developing real estate projects developed by the project will be developed in the pre-construction and during construction. By the latter stages of construction will be delivered to the project manager to oversee. However, the study found that the primary cause of residential buildings under (Branded Residences), the hotel operator (Hotel Operator) will manage the project. He also has been active since the beginning of the project. This research aims to study the concept And the development of residential buildings Branded Residences, including the advantages and limitations of developing this type of project. The study of the construction project is finished. And the construction of the first projects selected by the investment value is the highest of the group, namely the Red Residences at Mandarin Oriental, Bangkok and The Residences Spa At The. St. Regis Bangkok gathered by a survey project. Storage of documents Related Research And interviews with project The results of the study to seek the opinion of experts concluded that the answer qualitative results showed that: 1) the development of a housing project in this real estate development projects to add value to the sale price. The specific market (Niche Market) as well as to expand into overseas markets. Target groups who want excellent service. With a focus on design Brand image, and 2) the development process is the most time consuming. Before construction This includes selecting the right brand. The study was financially feasible. The role and agreed to develop a joint project between the project developers and Hotel Operator, which will work with the project since its inception. The project is to be completed efficiently, 3) the advantage is to add value to the project than the selling price of 45-70 compared to the non-residential sector Branded Residences project in the same location. And in the present (2559) are the same, only five projects considered small numbers and can also develop this type of project in the future. However, the limitations that must be considered is the project developer. Hotel Operator working with the project developer must get approval from the plan before the Hotel Operator and construction markets, thus increasing the cost of the hotel brand. And duration of projects increased. The legal agreement to be bound by Hotel Operator in the longer term can not change the findings of the research are: 1) the development of residential buildings Branded Residences is usually the company's policy to develop the project. housing prices high It has a top-level (Luxury) as their own. And because the project is worth the high price we want to build confidence for the project by introducing brands that are known to use development Project 2.) The process of developing this type of project Hotel operator will develop the project from the time before. Construction It must be signed by the management of the building, sell or rent long-term projects. Unlike other types of projects, a housing developer will be hired later. This research will be useful to develop an informed decision to develop this type of project. And those interested in planning development projects like building management efficiency.

Results (English) 3:

The current land prices rise is affecting the cost project of residential building The cost of land is the ratio of the previous 15 of construction cost total current is higher than the percentage 35-40 makes price in sale price tends to residential building project, 400, 000-500 000 per square metre The price is higher than the people to buy. And may need to rely on foreign markets In the project of residential building price level is high. The researcher found that the one with the use of the brand management of the building. The central area and service from the hotel project of this type is called Project of residential building under the brand (Branded Residences) by the real estate development project will be developed by ทั่วไปผู้พัฒนา project during construction and during construction. By the construction project management to deliver care. However, a preliminary study to the residential building under the brand (Branded Residences). Hotel operators. (Hotel Operator) in addition to a project. Also play a role, since the beginning of the project. This research aims to study the concept. And the process of project development residential building type Branded Residences including the advantages and limitations of the development project of this type. The study of project construction is finished. And during construction. The 1 project. The selection of the investment value of the highest of each group were the residences at Mandarin Oriental, Bangkok, and residences. At the St. Regis, Bangkok. Data were collected by survey project, collect information from documents, the related research and interview developers, The study results from the experts to answer your conclusion is qualitative.The results showed that the 1.) the concept of development of this kind of residential building project is the development of the real estate price to add value to the project By the market specifically (Niche Market) as well as to expand its market to overseas. Focusing on the desired target.